Verkehrswert einer Immobilie ermitteln - Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren kurz vorgestellt

Insbesondere im Zusammenhang mit dem Erwerb oder auch Verkauf einer Immobilie eine grosse Rolle spielt der sog. Verkehrswert. Dieser ist per gesetz definiert als "durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sch die Wertermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre". Was die konkrete Ermittlung des Verkehrswerts anbetrfft sind das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren zu unterscheiden.

An erster Stelle soll auf das Vergleichswertverfahren eingegangen werden. Dieses zielt darauf ab den Verkehrswert durch eine Mittelung von zeitnahen Kaufpreisen vergleichbarer Objekte zu ermitteln. Grundsätzlich ist anzumerken, dass Vergleichspreise für im Wesentlichen gleichartige Objekte den besten Anhaltspunkt für die Verkehrswertermittlung darstellen, dies allerdings nur dann wenn genügend Vergleichsdaten zur Verfügung stehen. Aufgrund der Anmerkung im letzten Satz lässt sich leicht nachvollziehen, dass das Verfahren bei unbebauten Grundstücken besser greift als bei bereits bebauten. Die Problematik der Vergleichbarkeit führt dazu dass das Vergleichswertverfahren in der Praxis primär bei marktgängigen Immobilien wie einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhausgrundstück zum Einsatz kommt.

Insbesondere für die Verkehrswertermittlung von Objekten, welche ihrem Inhaber zur Ertragserzielung dienen, zum Einsatz kommt das Ertragswertverfahren. Bei derartigen Objekten ist primär die Rendite der Anlage interessant und erst sekundär der Sachwert (etwa im Zusammenhang mit der Qualität der Verbauung und hierauf basierend Umfang und Dauer der Erträge). In der Praxis kommt das Ertragswertverfahren beispielsweise bei Mietwohnhäusern sowie Geschäfts- und Gewerbegrundstücken zur Anwendung. Grundsätzlich zeigt jedoch die Erfahrung dass Ertragswerte allgemein bessere Anhaltspunkte für den Verkehrswert bieten als Sachwerte.

Last but not least steht beim Sachwertverfahren - wie der Name bereits vermuten lässt - der eigentliche Sachwert im Mittelpunkt der Betrachtung, genauer gesagt die gewöhnlichen Herstellungskosten aller auf dem betreffenden Grundstück vorhandenen Anlagen unter Einbeziehung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer, eventueller Baumängel und -schäden sowie des Bodenwerts. Das Sachwertverfahren ist vor allem für selbst genutzte Objekte wie Einfamilienhäuser das Mittel erster Wahl, da hier nicht die Erzielung einer Kapitalverzinsung wichtig ist sondern die Eigennutzung. Eine deutlich geringere Rendite spielt für den Inhaber des Objekts keine Rolle, da er in erster Linie daran interessiert ist, sein Leben in den "eigenen vier Wänden" führen zu können und nicht auf ein Mietobjekt angewiesen zu sein.